mercatino dell'usato: due franchising mercatino, un software di gestione. Leotron: azienda nazionale di riferimento per il mercatino dell'usato.

L'ubicazione di un mercatino dell'usato è una delle cose più importanti da considerare per il successo di questa attività.

Il concetto "apri dove vuoi, comunque gli interessati ti troveranno", fa parte di una politica miope e assolutamente fuorviante che rischia di rallentare considerevolmente lo sviluppo di un mercatino dell'usato.

Il locale giusto nella location giusta è il primo passo verso il successo. 

Ma quali sono le caratteristiche più importanti di un locale adibito a mercatino dell'usato? Innanzitutto bisogna determinare la tipologia di mercatino che può essere generico (sullo stile di Mercatopoli) oppure specializzato (sullo stile di Baby Bazar).

Caratteristiche di un locale adibito a mercatino generico: 

• a norma per quanto riguarda la destinazione urbanistica e la prevenzione incendi;
• localizzato in un bacino d'utenza di alemo 30.000 abitanti, nel tempo di 10/15 minuti di percorrenza automobilistica;
• con superficie minima di 250 mq;
• con possibilità di parcheggio per la clientela;
• facile da individuare e da raggiungere;
• fronte strada con un buon passaggio veicolare o pedonale e con possibilità di insegna;
• in una zona senza limitazioni di traffico o di parcheggio;
• disposto su di un unico livello;
• luminoso;
• con un costo d'affito non superiore a 5 Euro (mensili per metroquadro).

Caratteristiche di un locale adbito a mercatino specializzato:

• a norma per quanto riguarda la destinazione urbanistica e la prevenzione incendi;
• localizzato in un bacino d'utenza di alemo 50.000 abitanti, nel tempo di 10/15 minuti di percorrenza automobilistica;
• con superficie minima di 100 mq;
• con possibilità di parcheggio per la clientela;
• facile da individuare e da raggiungere;
• fronte strada con un buon passaggio pedonale e con possibilità di insegna;
• in una zona senza limitazioni di traffico;
• disposto su di un unico livello;
• luminoso;
• con un costo d'affito non superiore a 10 Euro (mensili per metroquadro).

Supponendo che il locale prescelto per il mercatino dell'usato, abbia una forma abbastanza regolare (quadrangolare), è opportuno predisporre il banco ricevimento/cassa in una posizione tale da poter tenere in vista la quasi totalità del locale e, comunque, in prossimità della porta d'ingresso al pubblico.

Occorre quindi organizzare un piano di lavoro sufficientemente ampio ad un'altezza di circa 110 cm; sotto va predisposto un altro ripiano ad altezza scrivania per ospitare la tastiera, il monitor ed altro materiale d'ufficio.

E' opportuno inoltre ricavare un piccolo archivio alle spalle o in prossimità del bancone stesso.

Il banco cassa deve essere dotato di prese di energia elettrica (sul piano di lavoro stesso) e telefoniche oltre che per il funzionamento del computer, anche per la prova degli elettrodomestici.

La disposizione delle merci deve tenere conto della dimensione delle stesse, secondo un ordine crescente man mano che ci si allontana dal banco accettazione: l'oggettistica e gli articoli di piccole dimensioni vanno disposti su tavoli e / o scaffali in prossimità di quest’ultimo mentre i mobili trovano posto nella zona più lontana; sono pertanto da evitare angoli destinati all'oggettistica nascosti alla vista.

Con questi pochi accorgimenti si ottiene un'esposizione ordinata e piacevole, aumentando la gradevolezza del punto vendita per il cliente e riducendo i rischi di rotture, danneggiamenti e furti.

Innanzi tutto vorremmo premettere che, per un mercatino dell'usato, in relazione alla problematica della destinazione d'uso, che non esiste un'impostazione standard del problema in quanto ogni singolo Comune può decidere, in completa autonomia, se concedere, o meno, la possibilità di attivare un mercatino dell'usato impostato come Agenzia d'Affari, in locali con destinazione d'uso artigianale o industriale.

La problematica principlale è, purtroppo, la Dichiarazione di Inizio Attività (DIA). Normalmente, infatti, nella DIA il candidato all'apertura del mercatino dell'usato dichiara che i locali ove verrà esercitata l'attività, "hanno tutti i requisiti urbanistico-edilizi ed igienico-sanitari previsti dalla vigente normativa in relazione alla specifica attività indicata".

Quindi se il Comune ha previsto che tale attività sia esercitabile unicamente in locali ad uso commerciale (anche se non viene specificato nella DIA), con la dichiarazione sopra riportata, il richiedente potrebbe incorrerebbe a pesanti conseguenze amministrative e penali come previsto dall’art. 76 DPR 445 del 28.12.2000 (dichiarazione mendace). 

Ma l'attività di mercatino dell'usato, organizzata come Agenzia d'Affari, pur possedendo degli elementi tipicamente "commerciali" è una pura attività di servizi.  E l'attività di servizi, come il commercio all'ingrosso può essere esercitata anche in locali a destinazione artigianale (in base al Piano Regolatore di ogni singolo Comune).

Ecco quindi il paradosso: se il Comune conviene che tale attività sia un'attività di servizi, il problema non si pone altrimenti potrebbe essere necessaria la destinazione commerciale.

Ma normalmente i Comuni, interpretano le normative, e come succede spesso, sfavoriscono il contribuente, in caso di dubbio. Se il Comune ha un dubbio viene quindi richiesta la destinazione commerciale.

Purtroppo il nemico maggiore è il tempo: quando infatti si rende disponibile un locale adatto, difficilmente si potrà convincere il proprietario ad attendere qualche mese, prima della stipula del contratto di affitto e di lasciare il tempo al conduttore di appurare con certezza le richieste del Comune.

Prima di iniziare a ricercare il locale giusto, per aprire un mercatino dell'usato, è necessaria, in via preventiva, una visita all’Ufficio Tecnico del Comune ove si intende renedere operativa l'attività. E’ importante sapere che l’Agenzia Pubblica d’Affari che andrete ad avviare, non è, dal punto di vista giuridico, un’attività commerciale, bensì un'attività di servizi.

Il piano regolatore di ogni Comune determina la possibile ubicazione di un'attività di servizi: è quindi necessario prendere informazioni proprio all'Ufficio Tecnico di competenza. Molti piani regolatori prevedono che un attività di servizi possa essere avviata in un locale con qualsiasi destinazione urbanistica (ad eccetto del residenziale), altri hanno previsto l'ubicazione delle attività di servizi, in locali a destinazione direzionale terziaria.

E' proprio l'Ufficio Tecnico che può darvi le indicazioni corrette.

Va comunque sottolineato che, l'Agenzia d'Affari, pur essendo attività di servizi, prevede il contatto diretto con il pubblico e che alcuni Uffici Tecnici, considerando prevalente questo fatto, rispetto alla mera interpretazione giuridica, potrebbero richiedere un locale a destinazione commerciale.

Normalmente la corretta informazione "giuridica" è sufficiente per ottenere l’autorizzazione (inizialmente verbale) ad operare con la propria Agenzia d’Affari in locali a destinazione produttiva (artigianale, industriale, deposito).  Tale opportunità risulta strategica in quanto direttamente collegata al costo d’affitto.

Nei casi dove l'Ufficio Tecnico sia comunque restio ad adottare un interpretazione come quella sopra esposta può essere proposta una soluzione mista: una parte della superificie destinata ad utilizzo commerciale, il rimanente a destinazione produttiva. 

Il Comune di Milano, ad esempio, attraverso l’apposito Ufficio Agenzie d’Affari, autorizza l’apertura di un mercatino dell’usato qualsiasi sia la destinazione d’uso ad eccetto, ovviamente, del residenziale.

Ovviamente questi concetti valgono soprattutto per locali grandi adatti per un mercatino generico. Locali più piccoli, adatti per un mercatino specializzato, sono prevalentemente a destinazione commerciale.

Una volta chiarito il tipo di locale necessario, si può iniziare la ricerca. Giornali di annunci, agenzie immobiliari, passaparola sono strumenti utili per reperire il locale.

Dalla nostra esperienza riteniamo che trovare il locale idoneo, al giusto prezzo, sia l'attività più difficile di tutto l'iter di apertura di un mercatino dell'usato.

Molti gestori di un mercatino dell'usato partono dal presupporto che il risparmio sul contratto di affitto sia il primo guadagno.

Un mercatino dell'usato ben localizzato, a parità di tutto il resto, vende, statisticamente, un 30% in più! Questo è un dato di fatto del quale bisogna tenerne opportunamente conto!

Supponendo che il venduto medio di un mercatino dell'usato (dopo un paio d'anni d'attività) sia di 50,00 Euro al metro quadrato, possiamo agilmente calcolare, anche se in modo spannometrico, che un punto vendita di 300 metri quadrati possa realizzare un venduto di circa 15.000 Euro al mese.

Il 30% corrisponde a circa 4.500 Euro.

Calcolando una provvigione media del 45%, detratta anche l'Iva, il risultato lordo di questi 4.500 Euro si aggira su 1.700 Euro mensili.

Quindi la differenza di guadagno lordo di un mercatino dell'usato (di 300 mq.) ben localizzato, rispetto allo stesso mercatino, localizzato in modo meno adeguato, può essere stimata in circa 1.700 Euro al mese.

I nostri parametri prevedono, nel calcolo del costo d'affitto, un canone al metro quadro di circa 5,00 Euro mensili per destinazione artigianale e di circa 10,00 Euro mensili per locali a destinazione commerciale.

Quindi il mercatino nell'esempio sostiene un canone mensile di 1.500 Euro al mese, se artigianale ovvero di 3.000 Euro al mese, se commerciale.

Questo piccolo esempio vuol far capire che non è importante la destinazione d'uso del locale, bensì la localizzazione e che la differenza tra le due alternative potrebbe non essere così elevata come, a primo acchitto sembrerebbe.

Quindi, in primis, va scelta la localizzazione e quindi va elaborato il business plan, sulla base al canone d'affitto previsto.

Scegliere un locale "perchè costa poco" potrebbe rivelarsi un grave errore e potrebbe diventare l'ostacolo principale al successo del vostro mercatino. E, in questo caso, l'unica soluzione prospettabile per la  risoluzione del problema, sarebbe un costoso traferimento di sede.

Supponiamo quindi che il locale a destinazione artigianale che avete scelto sia in un'ottima posizione maturando quindi la possibilità di attivare lì il vostro mercatino dell'usato.

Di seguito eccone un esempio:

Spett.le
Ufficio Tecnico Comune di ...

Con la presente si richiede a codesto Ufficio Tecnico di voler esprimere un parere in riferimento alla compatibilità urbanistica (destinazione d’uso) relativamente all’unità immobiliare sita in Via ... per l’avviamento di un’attività di intermediazione tra privati (mercatino dell’usato) esercitata ai sensi dell’art. 115 del T.U.L.P.S..

Siamo quindi a trasmetterVi ulteriori informazioni circa la predetta attività.

In primis vorremmo ricordare che, ai sensi dell’art. 205 del Regio Decreto n. 635 del 1940, Regolamento di attuazione del T.U.L.P.S.  sotto la denominazione di “agenzie pubbliche o uffici pubblici d’affari” si comprendono le imprese, comunque organizzate, che si offrono come intermediarie nell'assunzione o trattazione di affari altrui, prestando la propria opera a chiunque ne faccia richiesta”.

In riferimento a detta normativa, lo scrivente vorrebbe attivare un mercatino dell’usato. Il mercatino in questione presenterebbe le seguenti caratteristiche:

(a) assenza di operatività commerciale;
(b) assimilabilità ad attività artigianale e/o industriale.

Assenza di operatività commerciale

Il decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 114. definisce, all’articolo 4, il commercio al dettaglio come “l’attività svolta da chiunque professionalmente acquista merci in nome e per conto proprio e le rivende, su aree private in sede fissa o mediante altre forme di distribuzione, direttamente al consumatore finale” (cfr. comma 1, lettera b).

Di conseguenza, l’attività commerciale, si concretizza nell’attività di vendita di prodotti acquistati dal titolare in nome e per conto proprio e rivenduti al consumatore finale.

Nel caso di specie, invece, l’attività di Agenzia d’Affari esercitata ai sensi dell’articolo 115 T.U.L.P.S. si concretizza nella prestazione di una serie di servizi, il principale dei quali è l’assistenza svolta dal titolare del mercatino allo scopo di concludere la vendita di un bene mobile del quale non è proprietario a termini di legge.

Tale affermazione che inquadra l’attività quale attività di servizi e quindi non di tipo commerciale, è ulteriormente rimarcata dalla Circolare del Ministero della Attività Produttive del 4 Marzo, 2005, protocollo 1533 che, per conoscenza, alleghiamo alla presente (allegato 1).

Per fare un parallelismo l’attività di intermediazione di oggetti usati esercitata ai sensi dell’art. 115 del TULPS, è molto simile all’attività di un editore di un giornale di annunci economici che provvede ad erogare il servizio di  pubblicazione, anche a titolo oneroso, di annunci economici relativi ad offerte di vendita provenienti da terzi. Risulta evidente che tale attività non può essere considerata commerciale proprio per il fatto che la proprietà del bene rimane sempre dell’inserzionista e l’editore eroga solo un mero servizio.

L’attività di mercatino dell’usato, esercitata ai sensi dell’art. 115 T.U.L.P.S. viene svolta a titolo oneroso con modalità simili, offrendo, in aggiunta, un servizio di deposito e di custodia dei beni. E’ invece tassativamente ed inderogabilmente escluso l’acquisto diretto del bene da parte del titolare del mercatino.

In effetti, il compenso per l’Agenzia d’Affari viene determinato sulla base di una provvigione, calcolata sul prezzo del bene, come da tariffario previsto dall’articolo 120 del T.U.L.P.S. (allegato 2) e viene documentato a fini fiscali dall’emissione di una fattura di provvigioni (quindi di servizio prestato) così come da facsimile allegato alla presente (allegato 3).

Si rileva determinante anche il fatto che il titolare di Agenzia d’Affari, per l’esercizio dell’attività di mercatino dell’usato, non sia tenuto ai requisiti REC (registro esercenti commercio), né  a presentare dichiarazione di esercizio di vicinato di cui all’art. 7 del Dlgs 114/98 né a detenere misuratore fiscale o registro dei corrispettivi, tutti elementi che viceversa identificano inequivocabilmente un’attività commerciale.

Assimilabilità ad attività artigianale

In secondo luogo vorremmo portare all’attenzione di Codesto Ufficio che, nel contesto di un mercatino dell’usato, risulta fondamentale il lavoro di tipo artigianale esercitato dal titolare dell’attività. Risulta infatti evidente che trattandosi di oggetti usati, per la prevalenza mobili e arredamento,  dismessi da soggetti privati, tali articoli siano oggetto di operazioni di manutenzione, di riparazione e di restauro al fine di garantirne la vendibilità o perlomeno di aumentarne la probabilità di vendita. Attività che in termini di tempo e di spazio utilizzato risulta prevalente alla mera attività di intermediazione.

Inoltre, vorremmo sensibilizzare chi legge che, per la presenza di tali tipologie di attività, molti oggetti vengono «riciclati», trovano nuovi acquirenti e possono quindi godere di una nuova vita in alternativa alla discarica, con un sensibile risparmio sullo smaltimento dei rifiuti. Sotto questo aspetto l’attività del mercatino dell’usato può essere vista come parzialmente in sostituzione delle attività industriali di gestione e recupero dei rifiuti. 

Vorremmo infine rimarcare i concetti qui espressi con l'esempio del Comune di Milano, che permette l’insediamento di tale tipologia di attività in locali con destinazione urbanistica che prevedano contatti con il pubblico e quindi anche artigianale e industriale.

Vogliate gradire i nostri più cordiali saluti.  

Di norma il Comune provvedere a fornire una risposta scritta ma le tempistiche di risposta non sono immediate. Di seguito riportiamo i documenti da scaricare e da allegare all'istanza.

Allegato 1: Circolare Ministero Attività Produttive

Allegato 2: Tariffario 

Allegato 3: Fatture di provvigioni 

Una qualsiasi attività che comporta la presenza di pubblico è soggetta alla normativa sulla prevenzione degli incendi., anche un mercatino dell'usato.

Il discorso però si complica se il locale è di dimensioni superiori a 400 mq. In questo caso l'attività viene classificata al punto 87 del D.M. 16/2/1982, ovvero "locali adibiti ad esposizione e/o vendita all'ingrosso o al dettaglio con superficie lorda superiore a 400 mq. comprensiva dei servizi e depositi" e quindi è soggetta ai controlli di prevenzione incendi.

La legge infatti recita:

Per tutte le attività elencate è necessario il parere preventivo a seguito di un esame del progetto, e l’esercizio dell’attività è subordinato a visita e controllo ai fini del rilascio del Certificato di Prevenzione Incendi.

E' necessario quindi un Certificato di  Prevenzione Incendi, rilasciato dal Comando Provinciale dei Vigli del Fuoco che costituisce, ai soli fini antincendio, il nulla osta all'esercizio dell'attività. Segnaliamo il presente documento che contiene parecchie informazioni a riguardo.

L'ottenimento del nulla osta dei vigili del fuoco non comporta particolari problemi se la struttura è nuova, mentre per strutture più vecchie si potrebbero incontrare parecchi problemi.

Solitamente per ottenere il Certificato Prevenzione Incendi sono sufficienti:

• impianti a norma;
• uscite di sicurezza;
• maniglioni anti-panico;
• segnaletica ed estintori.

Ma in alcuni casi l'Ufficio Provinciale dei Vigili del Fuoco, per rilasciare l'autorizzazione, può chiedere l'installazione di apparecchiature molto costose (rilevazione dei fumi, manichette, ecc.).

Prima di stipulare un contratto di affitto, per un locale superiore a 400 mq. è opportuno accordarsi con il proprietario (possibilimente per iscritto) per definire oneri e compiti per il rilascio del Certificato di Prevenzione Incendi.

In ogni caso va contattata un'azienda di infortunistica per un sopralluogo di verifica.

L'esercizio di un mercatino dell'usato, come tutte le altre attività imprenditoriali, è soggetto a rischi che normalmente sono assicurabili.

Vanno quindi fatte due considerazioni fondamentali. La prima è l'obbligo contrattuale che normalmente il proprietario di un locale richiede in fase di stipula del contratto di affitto. Dalla nostra esperienza tutte le locazioni prevedono che il locatario stipuli un'assicurazione che copra incendio, rischio locativo (danni ai locali) e calamità naturali.

La seconda è il buon senso: gestire un'attività di qualsiasi tipo senza una polizza per la copertura di danni a terzi (responsabilità civile) è da incoscenti. Provate a pensare ad un eventuale incidente che dovesse capitare ad un cliente del mercatino dell'usato, anche accidentale. La mancata copertura assicurativa potrebbe comportare serie ripercussioni sul gestore, ovviamente a livello patrimoniale.  

In definitiva la polizza assicurativa di un mercatino dell'usato dovrebbe coprire:

• Incendio e calamità naturali;
• Responsabilità civile verso terzi. 

La stipula di un eventuale assicurazione che copra il furto delle merci è invece da ponderare attentamente. Per la nostra esperienza è consigliabile, in alternativa, l'installazione di un impianto antifurto collegato, via radio, ad un'azienda specializzata.

Infine una parola sul fenomeno del taccheggio: tale rischio risulta difficilmente assicurabile.